【物业公司】电梯安全非小事依法监管不容缓

    电梯安全非小事依法监管不容缓

近日，媒体报道某小区居民乘坐电梯屡屡上演惊魂一幕，电梯在运行过程中出现了从2层滑落到1层从10层滑落到8层险象，更甚者竟从十几层直接滑落到三四层，吓坏了乘坐电梯的居民。事实上，因该小区的建设年代较早，电梯大多服役已超过10年，类似的事故近年来频频发生，不仅给小区居民的日常生活带来了不便，更给居民的安全埋下了极大隐患。

纵观近年来媒体报道的电梯事故，不仅老旧电梯事故频发，在有些新建成的小区电梯故障也成了长期不能解决的“老问题”。本来应该给居民生活带来便利的电梯，为何会成为令人头痛的安全问题？

电梯故障频发谁之过

电梯作为大部分小区的标准配备，几乎是居民日常接触频率最高的公共设施。电梯的便利无需赘述，对于高层住户来说，没有电梯基本上等同于不能出行。对于家中的老人来说，出门买菜遛弯不用辛辛苦苦地爬楼梯，拿了大件物品也可以轻松上楼等。但电梯在给居民带来便利的同时，也成为小区物业报修频率最高的项目，究其原因，总体来说有以下两点：

一是老旧小区电梯超期服役导致故障频发。我国上世纪90年代建设的早期电梯房到今天的房龄已经超过20年，与房屋配套使用的电梯因为长时间服役而出现了各种问题。对于超期服役的老旧电梯来说，最彻底的解决办法便是更换。而更换的决策和执行应该由谁来完成？根据我国物权法的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分为建筑物共有部分，由业主共同享有和共同管理。电梯作为共有部分，物业公司无权决定是否更换。很多老旧小区没有成立业主委员会，有些甚至没有物业公司，众多业主的意见难以达成一致。由于缺乏明确的推动者，再加上资金筹集较为困难，居民只能继续提心吊胆地使用故障电梯。

二是电梯使用不当，日常管理维护不足。电梯在我国属于特种设备，新电梯投入使用前必须要由相关质监部门检测合格后签发合格证才能投入使用。据统计，在日常投诉的电梯故障中，有很大一部分新电梯故障是由于乘坐者使用不当引起的，包括长时间挡门引起的死机事故、强行阻挡电梯门关门等。小区内绝大部分电梯的设计用途为载人，如果使用载人电梯运送超重货物、建筑材料等，也容易造成电梯的故障。有些乘客在电梯行驶过程中为了“好玩”乱按电梯楼层的按钮，或在电梯中蹦跳，也很容易造成设备的故障，给自身和他人的安全带来威胁。另外，物业日常管理松懈也是造成电梯事故频发的一个重要原因。很多电梯疏忽了日常维护管理工作，不能提早发现事故隐患做到防范于未然。

明晰权责让主体发挥作用

随着城镇化脚步的加快，我国电梯保有量在逐年上升，新电梯长期保持高速增长的态势，与此同时，越来越多的老旧电梯也急需更换。而面对不同的情况，应当采取不同的措施。

老电梯如何更换。首先，业主应当作为更换电梯的主体，发挥出主导性作用。一幢居民楼楼内电梯为该幢楼全体业主共有，根据物权法的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当同时取得占面积及人数两个三分之二以上的业主同意才可以实施：即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，以及占总人数三分之二以上的业主同意。但因为很多小区尚未成立业委会，或者即使成立了业委会，业委会还不能充分发挥作用等，就给电梯的更换带来了很多障碍。

其次，资金需要业主共筹共管。根据物权法的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，也应当同时取得占面积及人数两个三分之二以上的业主同意才可以实施。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。有些业主认为更换电梯的资金已包含在物业费中，这是不正确的。一般来说，物业公司接受业主委托管理电梯、进行日常性维护，而像更换这样的重大决策则一般不包含在物业费内。另外，国家还专门设计了公共维修基金制度，也为完善房屋共有部分维修提供了保障。

最后，还需政府加强公共服务职能，进一步细化实施方法，引导业主正确行使权利，促进业委会充分发挥作用。目前，我国主要由街道办事处负责指导业委会的工作，尽管责任主体明确，但因缺乏相应的实施细则，街道办事处不能将作用落到实处。同时应完善老旧电梯报废退出机制，目前我国尚无明确的旧梯报废标准，长期服役的旧电梯不能退出，阻碍了市场形成良性循环。

新电梯如何管理。依据《特种设备安全法》，电梯应由运营使用单位对电梯的使用安全负责，一般来说，小区电梯的运营使用单位多指物业公司。如果没有物业公司，则电梯共有人为使用管理人。根据《北京市电梯安全监督管理办法》，电梯使用单位应当成立专门机构或指派专人负责电梯安全。建立电梯安全运行管理制度、安全技术档案。保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救，发生故障应及时采取措施进行维修。一旦发生电梯乘客被困故障时，应迅速采取措施救援被困人员。在日常工作中，应当定期对相关人员开展安全培训，制定应急措施与救援预案，并定期组织演练。电梯应由有相关资质的单位定时进行维保。

预防是最好的安全救护措施，电梯安全关乎你我他，电梯安全防护应该从日常文明使用开始，如乘坐电梯遵守安全使用规范，楼层较低尽量选择步行，这样既可以锻炼身体，还能增加电梯的使用寿命。同时，电梯关系到公众的安全，政府相关部门应该加强日常监管执法，督促相关责任人加强日常安全管理，使电梯安全责任落实到人、将安全事故消灭在源头。

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